社区商铺是热点 购物中心店中店谨慎投资

营销知识
首页  >>  营销知识   >>  招商技巧

社区商铺是热点 购物中心店中店谨慎投资

在社区商铺的投资中,投资者也一定要对几个问题心中有数:一是社区总体的入住率如何,这将是所投资商铺最重要的支撑力;二是所投资铺位的工程条件如何,在金融危机下,尽量要选择带餐饮功能的商铺,因为中低端餐饮受到的冲击是最小的;三是商铺面积,要根据社区的具体情况来定夺。一般情况下实用面积40-80平方米为宜,既能满足便利店的需求,又可以满足小型餐饮的面积需求,同时也可以兼顾多数社区零售商业的面积需求。最后还要参考周边商业的租金水平,判断该社区商铺的售价是否合理,一般能达到6%左右的年租金回报率比较合理。今年年初个别地产商抛售的社区商铺中,也有出现10%租金回报率的,属于个别情况。

投资大型购物中心及商场店中店须谨慎

购物中心的运营管理一直以来是让诸多地产商头痛的问题。业态业种组合、租售比例、资金退出方式等问题一直没有完美的解决方法。在目前国内REITs(房地产信托投资基金)还远未成熟的情况下,发展商由于无合适资金退出渠道,往往在商铺租售比例上难以把握。如果追求快速回收资金,不仅面临销售方面的巨大压力,售后也难以对业态组合有足够的控制力,很可能使得整个商场七零八落,业态组合混乱,甚至因为难以协调统一招商节奏,出现较大面积空置。一旦这种情况发生,带给中小投资者的是毁灭性的打击。

在深圳市场,大型购物中心往往由于有主力店以及集中宣传造势等优势,要价极昂,每平方米超过六七万是常事,价格容易出现虚高。由于单价较高,中小投资者所购买的铺位多为小型甚至微型铺位,工程条件上也可能仅有零售功能。在后期实际招商过程中,往往受限于面积大小或者工程条件等问题,只能进驻一些实力较弱的个体零售商。而个体零售商由于没有全盘发展的资金支撑,抵御风险能力较弱而且前期投入成本较低,在金融风暴等极端情况下容易撤场,使得投资者面临二次招商及租金水平下滑等问题。而如果多个商铺投资者合作,招进较有实力的连锁商家,虽然可以在一定程度上避免上述问题,获得较稳定的租金收益。但是由于不同投资者对于回报的预期不同,在租金水平的确定上较难达成一致,而且大型餐饮及连锁店,由于所要面积较大,承租能力往往较低,较难满足小面积铺位投资者的回报要求。

因此,投资者在投资购物中心或商场内商铺时,至少需要对如下几点做好把关:一是开发商是否有过开发及运营商业地产的经验,有无经验对于购物中心的价值会有很大影响;二是租售比例,出售铺位面积占全部面积的10%以下为宜;三是地段,不要被开发商的宣传噱头弄昏了头,不要过于迷信未来的前景,要确认周边是否有足够的消费力可以支撑如此体量的商场;四是要量力而行,商铺投资与住宅投资不同,风险较大,而且好铺还需时间养,在投资组合中不宜占据过大比例。另外也不宜多人合资共同投资一个铺位,否则在后期会遇到许多棘手的问题。

江苏11选5 江苏11选5开奖结果 江苏11选5走势图 江苏11选5app 江苏11选5 江苏11选5开奖结果 江苏11选5 江苏11选5开奖结果 江苏11选5开奖结果 江苏11选5投注